L’impôt et l’immobilier : que prévoir en tant que propriétaire ?

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Environ 60% des Français souhaitent devenir propriétaires de leurs logements. Pourtant, la propriété n’a pas que des avantages. En effet, l’impôt immobilier se compose de plusieurs taxes propres à ce statut. Cet article récapitule les différentes taxes dont le futur acquéreur devra s’acquitter.

La taxe sur l’assurance emprunteur

Bien que facultative, l’assurance emprunteur s’avère dans les faits souvent nécessaire pour l’obtention d’un crédit. Les banquiers sont friands de ce type de contrat car il garantit le remboursement de la somme et des intérêts. En effet, si l’emprunteur n’arrive plus à soutenir les charges (décès, chômage), alors l’assureur se substitue à lui afin de payer le prêteur.

Cette taxe a d’ailleurs augmenté début 2019 avec la loi de Finances. Le taux atteint dorénavant les 9%, ce qui représente une hausse moyenne de 3 euros par mois pour les assurés.

Les frais de notaires, le début

Représentant jusqu’à 10% du prix de vente d’un bien, les frais de notaires couvrent plusieurs dépenses. Premièrement, ils incluent les droits et taxes prélevés par les collectivités territoriales et l’Etat. Deuxièmement, ils remboursent les frais avancés par le professionnel dans le cadre du dossier (rémunération des parties tierces, déplacements, etc.). Troisièmement, ils rémunèrent cet officier public sous forme d’honoraires.

L’achat de logement neuf reste l’idéal pour réduire ces frais de notaires. En effet, d’après Notaires.fr, les frais de notaires passent de 8% pour de l’immobilier ancien à 3% pour un logement neuf. L’autre astuce pour limiter ces prélèvements consistent à changer moins régulièrement de logement. Effectivement, chaque transaction s’accompagne d’un nouveau passage à la caisse.

La taxe foncière : le plus connu des impôts immobilier

Redevable par les possesseurs de propriétés bâties et non-bâties (étang, mine, etc.), la taxe foncière est un impôt local déterminé en partie par la commune où se situe le bien. Le taux est donc différent dans chaque ville. Certaines régions comme l’Île-de-France et l’Occitanie subissent des prélèvements élevés. Par exemple, le montant à s’acquitter à Paris était de 1 440 euros en 2019 contre une moyenne de 1 041 euros dans les grandes cités.

Au contraire, de grandes villes voient leurs taxes foncières diminuer. En 2019, Nimes a baissé son taux de 8,10% alors que la baisse atteint 7,20% à Nice. Il est aussi possible de diminuer votre imposition, peu importe votre zone de résidence. Effectivement, l’acheteur d’un bien immobilier neuf est exonéré de taxe les deux années suivant son achat.

La taxe d’habitation, l’impôt immobilier en sursis

Payable par les propriétaires résidents dans leurs biens comme les locataires, la taxe d’habitation est elle aussi une imposition locale. Ici aussi, la commune détermine en partie le montant. L’habitation principale n’est toutefois pas la seule concernée, la résidence secondaire est elle aussi soumise à ce prélèvement. Actuellement certaines personnes sont déjà exonérées comme les étudiants hébergés par un organisme.

Prévue par la loi de finances pour 2018, la suppression initiale de la taxe d’habitation pour 80% des Français se transformera en exonération pour l’ensemble de la population en 2022. Cela concernera toutefois uniquement les résidences principales. Jusqu’à cette date, le prélèvement diminuera chaque année, passant d’une baisse d’environ deux tiers en 2019 avant d’atteindre la totalité de la somme pour les ménages les moins aisés en 2020.

L’imposition sur la location

Plus qu’un impôt immobilier spécifique aux propriétaires louant leur bien, l’imposition sur la location se compose en réalité de deux éléments. D’abord, l’impôt sur le revenu dont le montant diffère pour un même logement selon votre régime. En effet, le statut de micro-foncier permet de ne déclarer que 70% du montant réel perçu par les loyers alors que la déclaration réelle vise à déduire les charges inhérentes à l’activité. 

Seconde partie de l’imposition sur la location, les prélèvements sociaux s’élèvent à 17,2% des revenus locatifs. Ces derniers sont calculés sur les recettes brutes (après déduction des charges réelles ou des 30%). À cela s’ajoute aussi la taxe foncière qui reste à la charge des propriétaires et la contribution économique territoriale (concernant uniquement les loueurs de biens meublés).

Pour un bailleur, certains travaux réalisés pour ses biens en location peuvent être exonérés d’impôts. Ces derniers incluent les dépenses d’amélioration (comme l’installation d’un ascenseur) mais aussi les frais de réparation et d’entretien (tel que le remplacement d’équipements). Cependant, les coûts de construction et d’agrandissement restent imposables. À noter aussi que les loueurs au régime micro-foncier ne peuvent pas déduire leurs charges.

L’impôt sur la fortune immobilière

Remplaçant l’ISF depuis début 2018, l’IFI concerne uniquement les propriétaires au portefeuille fourni. Effectivement, cet impôt ne s’applique qu’aux contribuables dont le patrimoine imposable dépasse 1 300 000 euros. Le taux de cette imposition s’étale ainsi entre 0,5 et 1,5%.

Il est toutefois possible de réduire cette imposition. Le moyen le plus connu consiste à réaliser une donation à un organisme d’intérêt général. Le donateur bénéficie alors d’une réduction de l’IFI égale à 75% de son don dans la limite de 50 000 euros. Certaines propriétés profitent aussi d’une exonération d’impôt. Par exemple, les forêts peuvent jouir d’une réduction des 3/4 de leur valeur dans le cadre d’une politique de gestion durable. Dans cette vidéo réalisée par l’organisation des notaires, vous comprendrez comment fonctionne l’Impôt sur la Fortune Immobilière.

La rénovation et la TVA, l’impôt immobilier oublié

Souhaitant lutter contre le mal logement, l’État impose tout de même les travaux de rénovation. Bien que le taux de base s’élève à 20%, la plupart des aménagements bénéficient d’une imposition réduite. Toutefois, le bien rénové doit être construit depuis plus de deux ans et servir d’habitation.

Les biens immobiliers respectant ces critères bénéficient ensuite d’un taux réduit à 10% pour les travaux d’amélioration, d’aménagement ou d’entretien. Si la rénovation concerne l’efficacité énergétique, le taux s’abaisse alors à 5,5%. En Guyane, Martinique et la Réunion, la TVA ne représente même que 2,1%.

Par ailleurs, la loi rend certains travaux obligatoires. C’est le cas notamment du ravalement de façade qui doit être effectué tous les 10 ans dans certaines villes et communes comme Paris.

La taxe sur les extensions 

La plupart des extensions nécessitent une déclaration préalable aux travaux ou un permis de construire. L’État profite donc de cet acte pour réclamer sa part sous la forme d’une taxe d’aménagement. Cette taxation se partage entre la commune (taux de 1 à 5%) ; le département (taux de 2,5% maximum) ; la région (taux de 1%, uniquement en Île-de-France).

De plus, certaines extensions augmenteront aussi le prélèvement sur d’autres taxes. Par exemple, l’installation d’une piscine fixe accroîtra le montant des taxes foncières et d’habitations.

La TVA sur les diagnostics immobiliers

Obligations légales à réaliser avant la vente ou la location d’un bien, les diagnostics immobiliers sont aussi soumis à la TVA. Tel un toucher rectal pour lequel il faut payer deux fois, la taxation pour ces services s’élève à 20%, ce qui représente le taux normal. De plus, certaines de ces études ne sont pas déductibles comme celles réalisées par les bailleurs au régime micro-foncier

Depuis le 19 juillet 2019, la loi prévoit un nouveau diagnostic obligatoire. Cependant, celui-ci voit sa portée étendue par rapport aux autres. En effet, une recherche d’amiante doit dorénavant être effectuée avant tout travaux “émissifs en poussières”. Cette définition floue concerne donc potentiellement un grand nombre de travaux communs comme l’abattage d’un mur.

Le droit de succession, l’impôt immobilier final

En plus d’une imposition étalée sur toute une vie, l’État taxe aussi la mort avec le prélèvement sur la succession. Selon la somme laissée en héritage, la part récupérée par le gouvernement sera plus ou au moins importante. Pour les successeurs directs, le taux varie entre 5% et 45%.

La proximité avec le défunt rentre aussi en ligne de compte dans le calcul de l’imposition. Les conjoints et les partenaires sont totalement exonérés, alors que les enfants bénéficient seulement d’un abattement de 100 000 euros. Tout en bas de la chaîne, les petits-enfants n’ont droit qu’à 1 594 euros de déduction.

Pour minimiser l’imposition de son héritage, l’idéal consiste à préparer sa succession de son vivant. Des procédés comme l’usufruit permettent de réduire la somme prélevée par l’État. Concrètement, le propriétaire donne son bien à un ou des héritiers mais conserve sa faculté à disposer de l’habitation. Il payera la taxe sur une partie seulement de la valeur du logement, déterminée par un barème. À sa mort, ses successeurs récupèrent la jouissance totale du bâtiment sans payer de nouveau une taxe. Plus le détenteur des murs donne jeune, moins le prélèvement sera élevé.

Une période propice à l’achat

Malgré toutes ces impositions, devenir propriétaire reste un rêve à la portée de la plupart des personnes. D’abord, les taux d’emprunts sont à des niveaux historiquement bas. D’après Empruntis, le taux pour un prêt de 25 ans est de 1,45% et certains observatoires s’attendent à une nouvelle baisse. Ensuite, un impôt immobilier disparaitra totalement en 2022. En effet, la taxe d’habitation s’effacera du paysage fiscale et offrira donc un gain de pouvoir d’achat aux propriétaires.

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